FAR (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) บอกว่าสร้างอาคารรวมทุกชั้นได้ไม่เกินกี่เท่าของขนาดที่ดิน
OSR (อัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม) บอกว่าต้องเหลือที่ว่างไม่น้อยกว่ากี่เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่อาคารรวม ในกรุงเทพฯ ทั้งสองค่ากำหนดตามประเภทที่ดินในผังเมืองรวม พ.ศ. 2556 ซึ่งยังใช้บังคับอยู่
ตัวอย่างคำนวณ
ที่ดิน 100 ตารางวา (400 ตร.ม.) ในพื้นที่ ย.5 ซึ่งมี FAR 4 : 1 และ OSR 7.5%
- พื้นที่อาคารรวมสูงสุด = 4 × 400 = 1,600 ตร.ม. รวมทุกชั้นทุกหลัง
- ถ้าสร้างเต็ม 1,600 ตร.ม. ต้องมีที่ว่างอย่างน้อย 7.5% × 1,600 = 120 ตร.ม.
คำนวณพื้นที่สร้างได้ของที่ดินคุณ
ไม่รู้ว่าที่ดินอยู่ผังอะไร? ดูวิธีเช็คสีผังเมืองของแปลงใน LandsMaps →
คำนวณจากค่า FAR และ OSR ตามกฎกระทรวงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 เท่านั้น ยังไม่รวมข้อจำกัดอื่น เช่น กิจการต้องห้าม ความกว้างถนน และระยะร่นตามกฎหมายควบคุมอาคาร ใช้เป็นตัวเลขเบื้องต้นก่อนปรึกษาสถาปนิกหรือหน่วยงานผังเมือง
FAR และ OSR แต่ละประเภทที่ดิน
| รหัส | FAR ไม่เกิน | OSR ไม่น้อยกว่า | ที่ดิน 1 ไร่ สร้างได้ |
|---|---|---|---|
| เหลือง · ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ส่วนใหญ่ชานเมือง | |||
| ย.1 | 1 : 1 | 40% | 1,600 ตร.ม. |
| ย.2 | 1.5 : 1 | 20% | 2,400 ตร.ม. |
| ย.3 | 2.5 : 1 | 12.5% | 4,000 ตร.ม. |
| ย.4 | 3 : 1 | 10% | 4,800 ตร.ม. |
| ส้ม · ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ต่อเนื่องกับเมืองชั้นใน | |||
| ย.5 | 4 : 1 | 7.5% | 6,400 ตร.ม. |
| ย.6 | 4.5 : 1 | 6.5% | 7,200 ตร.ม. |
| ย.7 | 5 : 1 | 6% | 8,000 ตร.ม. |
| น้ำตาล · ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เมืองชั้นใน | |||
| ย.8 | 6 : 1 | 5% | 9,600 ตร.ม. |
| ย.9 | 7 : 1 | 4.5% | 11,200 ตร.ม. |
| ย.10 | 8 : 1 | 4% | 12,800 ตร.ม. |
| แดง · พาณิชยกรรม | |||
| พ.1 | 5 : 1 | 6% | 8,000 ตร.ม. |
| พ.2 | 6 : 1 | 5% | 9,600 ตร.ม. |
| พ.3 | 7 : 1 | 4.5% | 11,200 ตร.ม. |
| พ.4 | 8 : 1 | 4% | 12,800 ตร.ม. |
| พ.5 | 10 : 1 | 3% | 16,000 ตร.ม. |
| ม่วง · อุตสาหกรรม | |||
| อ.1 | 2 : 1 | 15% | 3,200 ตร.ม. |
| อ.2 | 1.5 : 1 | 20% | 2,400 ตร.ม. |
| เม็ดมะปราง · คลังสินค้า | |||
| อ.3 | 1 : 1 | 40% | 1,600 ตร.ม. |
| ขาวกรอบเขียวเส้นทแยง · อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม | |||
| ก.1 | 0.5 : 1 | 100% | 800 ตร.ม. |
| ก.2 | 1 : 1 | 40% | 1,600 ตร.ม. |
| ก.3 | 0.5 : 1 | 100% | 800 ตร.ม. |
| เขียว · ชนบทและเกษตรกรรม | |||
| ก.4 | 1 : 1 | 40% | 1,600 ตร.ม. |
| ก.5 | 1 : 1 | 40% | 1,600 ตร.ม. |
| น้ำตาลอ่อน · อนุรักษ์ศิลปวัฒนธรรมไทย | |||
| ศ.1 | 3 : 1 | 10% | 4,800 ตร.ม. |
| ศ.2 | 4 : 1 | 7.5% | 6,400 ตร.ม. |
โครงการที่ทำประโยชน์สาธารณะตามที่กฎกำหนด เช่น จัดพื้นที่รับน้ำ สวนสาธารณะ หรืออาคารอนุรักษ์พลังงาน ขอเพิ่ม FAR ได้รวมกันไม่เกิน 20%
คำถามที่พบบ่อย
ที่ดิน 1 ไร่ในพื้นที่ ย.4 สร้างอาคารได้กี่ตารางเมตร?
1 ไร่ เท่ากับ 1,600 ตร.ม. คูณ FAR 3 ได้พื้นที่อาคารรวมไม่เกิน 4,800 ตร.ม.
FAR สูง แปลว่าสร้างอะไรก็ได้ใช่ไหม?
ไม่ใช่ แต่ละประเภทที่ดินยังมีรายการกิจการต้องห้าม และต้องทำตามกฎหมายควบคุมอาคารด้วย
ดูประเภทที่ดินของแปลงตัวเองได้ที่ไหน?
เปิดแผนที่ผังเมืองรวม กทม. รายเขต จดรหัสบริเวณ แล้วเทียบกับตารางในบทความนี้ ก่อนตัดสินใจควรยืนยันกับศูนย์บริการข้อมูลผังเมือง กทม. โทร 02-354-1294
ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ที่คาดว่าจะประกาศใช้ปลายปี 2570 อาจเปลี่ยนค่าเหล่านี้
แหล่งอ้างอิง
- กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 (ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 130 ตอนที่ 41 ก)
- คู่มือผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร — กรุงเทพมหานคร
- แผนที่ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 รายเขต — สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง
ข้อมูลทั่วไปจากแหล่งทางการ ณ วันที่เผยแพร่ ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย ก่อนตัดสินใจควรตรวจกับหน่วยงานผังเมืองหรือสำนักงานที่ดิน